مشاورين املاك

از ديرباز انسان در اين انديشه بوده است كه محدوده ملك او مشخص باشد تا از طرفي مورد تعرض ديگران قرار نگيرد و از سوي ديگر با گسترش حريم املاك او ماليات متعلقه براي دولت مشخص باشد.آنگونه كه از مطالعات تاريخي بر مي آيد در زمان غار نشيني انسان محدوده ملك او فقط به ديواره غارهايي كه در آن مي زيسته منحصر مي گرديده و با توجه به استفاده مشترك انسانهاي اوليه از كوه و دشت و طبيعت،مرزبندي و محدوديتي خارج از محيط غارها مشهود نيست.وجود نقش هاي باقي مانده بر ديواره غارها مبين آن است كه انسان با زبان تصوير زندگي غار نشيني خود را به ثبت رسانده است.به تدريج با گسترش جوامع انساني و تشكيل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت ديگر حكومتهاي جوامع به ثبت املاك بيشتر در جهت اخذ ماليات اهتمام ورزيده اند.

اولين آثار ثبت در دوره پيش از اسلام مربوط به دوران هخامنشي است.داريوش با صدور فرماني دستور دارد تا جمهوريهاي يوناني را در آسيا صغير مورد مميزي قرار دهند و اراضي مزروعي را با قيد مساحت و اضلاع دردفاتر دولتي به ثبت برسانند. انوشيروان نيز دستور داد تا معاملات نزد قضات انجام پذيرد و در دفاتر مخصوص به ثبت برسد.

تا قبل از سال ۱۳۰۲ شمسي ثبت معاملات درنزد اولياي مذهبي وحجج اسلام و مراجع تقليد كه دفتري بنام « دفتر شرعيات » داشتند انجام مي‌شد آنان هر نوع سند و نوشته‌اي كه بنام قباله يا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات براي اشخاص تنظيم مي‌شد ثبت كرده و در ذيل نوشته‌ها يا حواشي آن, شخص صاحب دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصديق و به مهر و امضاي خود مهر مي‌نمودند. ضمانت اجرائي اين نوشته‌ها بر پايه آيات قرآني و احاديث و روايات استوار بوده است.

ضمانت اجرائي بوسيله دستورات مذهبي كه مانند قواعد حقوقي بوسيله قوه مادي در دست روحانيون ‌بود, بوسيله قواعد اخلاقي در محيط مذهبي متخلفين را سرزنش وشماتت و مومنين هم از بيم مجازات اخروي از آن دستورات تبعيت مي‌كردند و از طرفي چون تعهد و تضمين رعايت قوانين و قواعد شرعي في مابين متعاملين در محضر شخصي روحاني و معتمد انجام مي گرفت كم كم حضور در چنين اماكني كه عموما در خانه ي آن شخص عالم صورت مي گرفت با نام اختصاري محضر يا در محضر آقا تقليل پيدا كرد كه تا كنون نيز بر زبان عامه جاري است و جايگزين دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق امروزي مي باشد . بدين ترتيب اين حوزه نيز همانند حوزه قضايي عصر قاجار در اختيار و انحصار علما بود .
نخستين بار در زمان ناصر الدين شاه قاجار فرماني صادر شدكه اداره‌هاي تحت رياست ميرزا حسين خان سپهسالار تشكيل شود كه مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدليه نيز براي اعتبار اسناد و جلوگيري از تقلب و تزوير اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمي مي‌زدند و بدينوسيله داراي اعتبار اسناد رسمي مي‌شد ولي چون اين كار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي‌شد

همچنين قانون ثبت و مهر دولتي را بايد به عنوان كهن سالترين مقررات مدون مربوط به ثبت اسناد در ايران دانست كه ناشي از افكار بارون اتريشي بود كه به عنوان اداره و تعليم فنون ماليه و ثروت به استخدام دولت درآمده بود .

در ميان كتابچه هاي منتشر شده در دوره ناصري ، جزوه اي تحت عنوان «كاداستره» موجود است كه در آن مطالبي درباره ثبت املاك ؛ البته به منظور امكان مميزي املاك و وصول ماليات از آنها درج گرديده است .

در زمان پيش از مشروطه ، شناسايي و تعيين حدود املاك هر كس فقط بر اساس اسناد عادي و مبايعه نامه ها معلوم مي شد و از اين رو هميشه رايج ترين دعاوي ميان افراد يا حتي بين افراد و دولت ها اختلاف بر سر مالكيت بود . پس از استقرار مشروطيت در دوره دوم قانونگذاري در سال ۱۲۹۰ هجري شمسي قانوني تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصويب و مقرر داشت كه اداره ثبت اسناد مركب از دائره ثبت اسناد و دفتر راكد كل در حوزه هاي محاكم ابتدائي وزارت عدليه تأسيس شود

در اين قانون ثبت اسناد اجباري نگرديده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نشده و به همين دليل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و قانون ديگري بنام قانون ثبت اسناد و املاك در ۱۲۶ ماده در سال ۱۳۰۲ بجاي آن به تصويب رساندند در اين قانون قيد شده بود كه اداره كل ثبت اسناد واملاك براي دو منظور تشكيل مي‌شود.

۱ـ ثبت املاك تا اينكه مالكيت مالكين وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعيين و محفوظ گردد.

۲ـ ثبت اسناد براي اينكه رسماً داراي اعتبار شود.

اداره مذكور تابع وزارت عدليه بوده و رئيس كل آن به پيشنهاد وزير عدليه و فرمان شاه منصوب مي‌شده است

ضمناً‌ در اين قانون مقرر گرديده بوده اسناد ثبت شده بدون احتياج به حكم دادگاه لازم الاجرا مي‌باشد با توضيح باينكه اين قانون هم به لحاظ نقايصي كه داشت و ثبت اسناد طبق آن اختياري بوده از آن استقبالي نشده متعاقب قانون در سالهاي ۱۳۰۴ و ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ به ترتيب قانون راجع به حق الثبت شركت نامه‌ها و اوراق تجارتي و قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان در ۹ ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان در ۱۰ ماده و متمم قانون ثبت املاك در ۳ ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاك در ۲۸ ماده و قانون تشكيل دفاتر اسناد دولتي در ۲۰ ماده و قانون ثبت اسناد و املاك در ۲۵۶ ماده به تصويب رسيد طبق ماده ۲۵۵ قانون اخير الذكر تقريباً كليه قوانين قبل از آن نسخ گرديد.

چون قوانين تصويبي قبل از سال ۱۳۱۰ كلاً‌ الزامي نبوده و ضمانت اجرائي هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت دراسفند ماه سال ۱۳۱۰ لغو و قانون ثبت اجباري يا عمومي تصويب و از اول فروردين سال ۱۳۱۱ در ۱۴۱ ماده به اجرا درآمد از آن موقع تاكنون ۱۶ ماده به قانون مذكور الحاق و با اصلاحاتي كه بتدريج در مواد قانون و آئين‌نامه مربوطه بعمل آمده در حال اجرا مي‌باشد.

قانون تبديل اداره كل ثبت اسناد واملاك به سازمان ثبت اسناد واملاك مصوب سال ۱۳۵۲ با توجه به پيشرفت تكنولوژي و نقش غير قابل انكار رايانه‌ها در زندگي بشر متمدن پيش بيني مي‌شود كه در آتي نيز قوانين ثبت اسناد و املاك دچار تغيير و تحول گردد.

كد رهگيري معاملات املاك و مزيت‌هاي آن كد رهگيري معاملات املاك چيست؟
كد رهگيري معاملات املاك و مزيت‌هاي آنكد رهگيري معاملات املاك چيست؟
از سال ۱۳۸۷ طبق مصوبه هيات دولت و بخشنامه اتحاديه مشاوران املاك، تمام مشاورين املاك موظف شدند همه‌ي معاملات و نقل و انتقالات ملكي را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسكن ?(سامانه رهگيري) به ثبت برسانند تا با اين اقدام، مبادلات در بازار مسكن شفاف شده و دولت و نهادهاي مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار مسكن به لحاظ سطح قيمت‌ها و حجم معاملات را در اختيار داشته باشند.اگر مردم و مراجعه كننده‌ها به مشاورين املاك از امتيازها و محاسن كد رهگيري با خبر باشند و تفاوت فاحش بين يك مبايعه نامه يا اجاره نامه داراي كد رهگيري با يك قرارداد ملكي فاقد كد رهگيري را بدانند، هرگز در بنگاهي كه اعتقادي به اين كد ندارد، نخواهند ايستاد و در آنجا معامله‌شان را انجام نمي‌دهند.ويژگي منحصر به فرد قراردادي كه در سامانه رهگيري ثبت مي‌شود، باركد دو بعدي حك شده در بالاي قرارداد است. در آژانس‌هاي املاك، مبايعه نامه و اجاره نامه كاغذي هيچ اعتباري ندارد و مشاوران املاك از تنظيم قرارداد در اين كاغذهاي قديمي، منع شده‌اند. قراردادهاي جديد حاوي كدرهگيري، كاغذهاي پرينتي هستند كه از طريق اتصال مشاور املاك به سامانه، قابل دسترس است. اين قراردادها بعد از آنكه مشاوراملاك، مشخصات معامله را از طريق رايانه و اتصال اينترنتي به سامانه، در داخل آن ثبت مي‌كند، پرينت گرفته مي‌شود و با حك شدن باركد دو بعدي در قسمت بالاي سمت راست آن، از پرينتر بنگاه در سه نسخه بيرون مي‌آيد. در باركد دو بعدي روي قراردادها، همه مشخصات معامله حاوي نام و آدرس خريدار و فروشنده يا موجر و مستاجر و همچنين نشاني كامل ملك مورد معامله، ذخيره شده است و از طريق نرم افزار باركد خوان، اين مشخصات ذخيره شده در باركد قابل رويت است.
برخي ويژگي‌ها و مزاياي كد رهگيري:
مزيت ۱: صدور كد رهگيري براي يك معامله امنيت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ??? درصد تضمين مي‌كند. مبايعه نامه‌اي كه به كد رهگيري مجهز مي‌شود، دست فروشنده ملك را از انحراف يا كلاهبرداري كاملا مي‌بندد، چون به محض صدور كد رهگيري براي يك معامله، كد پستي ملك مورد معامله در سامانه سراسري معاملات مسكن كه همه آژانس‌هاي املاك به آن متصل هستند، ثبت مي‌شود و آن ملك در فهرست املاك فروش رفته قرار مي‌گيرد. در اين حالت، صاحب جديد ملك از نظر سامانه (و قانون) فردي مي‌شود كه آن را خريداري كرده است. در نتيجه در هيچ يك از بنگاه‌هاي املاك سراسر كشور، امكان فروش دوباره‌ي ملك توسط فروشنده اولي وجود ندارد. اين ويژگي باعث مي‌شود جلوي اتفاق تلخي كه در گذشته در بازار مسكن رايج بود و به واسطه آن، صاحب يك آپارتمان نوساز ملك خود را در آن واحد، به چند نفر مي‌فروخت، گرفته شود.
مزيت ۲: ويژگي ديگر كد رهگيري باز دارندگي آن براي دبه كردن فروشنده است. گاهي به دليل افزايش تدريجي قيمت مسكن، معاملات متزلزل شده و فروشنده‌ها در فاصله فايل كردن املاك تا زمان امضاي قرارداد در دفاتر املاك، نسبت به قيمتي كه بر سر آن با دفتر يا فرد خريدار تفاهم كرده‌اند، ترديد مي‌كنند و در نتيجه قيمت جديد به مشتري پيشنهاد مي‌كنند. اين اتفاق حتي بعد از تنظيم مبايعه نامه هم ممكن است بيفتد، به اين صورت كه فروشنده‌اي كه با خريدار قرارداد امضا كرده، شرط حضور در دفترخانه و انتقال سند را دريافت مبلغ بيشتر از ارزش معامله تعيين مي‌كند. اما چنانچه خريدار كدرهگيري داشته باشد و متن مبايعه نامه در سامانه ثبت شده باشد، به هيچ وجه امكان فسخ، دبه يا تغيير در ارزش معامله وجود ندارد و سامانه سراسري به صورت اتوماتيك مانع تغيير در محتواي مبايعه نامه مي‌شود.
مزيت ۳: مبايعه نامه‌ها و اجاره نامه‌هاي داراي كد رهگيري، به راحتي در مراجع قضايي و انتظامي قابل رسيدگي هستند.
مزيت ۴: مالك يك آپارتمان اجاره‌اي اگر براي اجاره نامه خود كدرهگيري داشته باشد، به راحتي مي‌تواند سر موقع و در موعد قرارداد، واحد را از مستاجر تحويل بگيرد و در صورت مقاومت مستاجر از تخليه و واگذاري واحد، با داشتن كد رهگيري خيلي زود و سريع حكم تخليه براي او صادر خواهد شد.
مزيت ۵: اگر فروشنده‌اي نتواند مبلغ معامله را از خريدار سر موقع دريافت كند در حالي كه واحد را تحويلش داده است، با داشتن مبايعه نامه داراي كدرهگيري مي‌تواند اين موضوع را پيگيري كند. براي دو طرف معامله ملكي، به محض صدور كدرهگيري توسط مشاوراملاك، پيامكي از سامانه به تلفن همراهشان ارسال مي‌شود كه در آن، به هر يك از طرفين، ثبت معامله اعلام شده و عملاً با اين پيامك، صحت كد رهگيري (يعني: سلامت معامله) به آنها اعلام مي‌گردد.
مزيت ۶: افراد مي‌توانند هنگام خريد، با استعلام از شهرداري از واقع شدن ملك در طرح‌هايي مانند مترو، فضاي سبز و … آگاهي پيدا كنند. مزيت ۷: زماني كه مشاور املاك با رمز عبور و شناسه صنفي خود وارد سامانه مي‌شود، هرگونه استعلامي كه توسط وي انجام شود، در سامانه به ثبت مي‌رسد. در اين هنگام، اگر ملك هيچگونه مشكلي نداشته باشد، سامانه آن را به عنوان يك معامله سالم ثبت كرده و براي آن كد رهگيري صادر مي‌كند.

وقتي مي‌خواهيد خانه‌اي را خريد و فروش يا اجاره كنيد، مشاوران املاك از شما كارمزدي دريافت مي‌كنند كه اصطلاحا به آن حق‌كميسيون مي‌گويند. بسياري از مستاجران يا معامله‌گران بازار مسكن از نرخ‌هاي متفاوت و گاه سليقه‌اي كارمزد بنگاه‌داران شاكي هستند و نمي‌دانند مبناي دقيق تعيين اين نوع كارمزد چيست؟

به گزارش شهروند، براساس مصوبه ٧/۴/٧٩ وزارت صنعت، معدن و تجارت، كارمزد بنگاه‌هاي املاك قانونمند شد. اين مصوبه اجازه دريافت هر نوع كارمزد سليقه‌اي را از بنگاه‌داران سلب و براي آنها فرمولي تعيين كرد تا بر مبناي آن كارمزد خود را محاسبه كنند.

اين فرمول براي اجاره و خريد و فروش مسكن متفاوت است و خوب است كه بدانيد معادلات آن براي هر استان و شهرستان نيز منحصربه‌فرد است. اين موضوع به آن معناست كه مثلا بنگاه‌داران شيرازي حق ندارند به اندازه تهراني‌ها كارمزد بگيرند يا مشاور املاكي كه در شهرستان كوچكتري مانند آبيك‌قزوين فعاليت مي‌كند، نمي‌تواند مبناي تعيين كارمزدهاي خود را فرمول بنگاه‌داران شهرهاي بزرگتر قرار دهد، بنابراين افرادي كه قصد دارند درساير استان‌ها و شهرهايي جز تهران، ملكي خريداري كنند يا به فروش برسانند بايد از نرخ‌هاي مصوب اتحاديه مشاوران املاك شهر موردنظرشان مطلع شوند. كافي است به پايگاه اينترنتي اتحاديه مشاوران املاك همان شهرستان مراجعه كنيد يا به صورت تلفني، از آن اتحاديه ميزان حق كميسيون قانوني شهر مورد نظرتان را بپرسيد. اين موضوع تنها درباره معاملات خريد و فروش صدق مي‌كند. ميزان حق‌كميسيوني كه بايد بابت اجاره‌خانه بپردازيد، تابع فرمول كشوري است.

حق‌كميسيون مصوب خريد و فروش ملك براي تهراني‌ها
١-براي معاملات املاك تا ٣٠‌ميليون‌تومان: از هر طرف معامله نيم‌درصد ارزش ملك

٢- براي معاملات املاك بيشتر از ٣٠‌ميليون و تا ۵٠‌ميليون‌تومان: نيم‌درصد براي ٣٠‌ميليون تومان اول + ٧۵ صدم ‌درصد براي مازاد آن. يعني اگر شما خانه‌اي خريديد كه ٣١‌ميليون‌تومان قيمت داشت، براي ٣٠‌ميليون آن نيم‌درصد + ٧۵ صدم‌درصد يك‌ميليون‌تومان باقيمانده، بايد حق كميسيون بدهيد.

٣- براي معاملات املاك بيشتر از ۵٠‌ ميليون و تا ١٠٠‌ميليون‌تومان: براي ٣٠‌ميليون اول نيم‌درصد + ٧۵صدم‌درصد مازاد آن تا ۵٠‌ميليون تومان + نيم‌صدم‌درصد براي مازاد آن. با اين حساب فرمول حق‌كميسيون براي يك خانه ۵١‌ميليون‌توماني اين است نيم‌درصد براي ٣٠‌ميليون اول+ ٧۵صدم‌درصد براي ٢٠‌ميليون آن+ نيم‌درصد براي يك‌ميليون‌تومان باقيمانده

۴- براي معاملات املاك بيش از ١٠٠‌ميليون‌تومان: براي ١٠٠‌ميليون‌تومان آن طبق بند‌هاي ١ و ٢ و ٣ و براي مازاد آن ميزان ٢۵صدم ‌درصد به‌عنوان كارمزد از هر طرف معامله گرفته مي‌شود.

حق‌كميسيون اجاره و رهن براي تمام استان‌ها
براي محاسبه حق‌كميسيون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره يك‌ماه آن خانه را درنظر مي‌گيرند و به اندازه يك‌چهارم آن حق‌كميسيون از هركدام از طرفين يعني مالك و مستاجر دريافت مي‌كنند. براي تعيين ارزش اجاره يك خانه به اين صورت عمل مي‌كنند: هر يك‌ميليون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌هزارتومان اجاره ماهانه است. به اين ترتيب خانه‌اي كه با قيمت ١٠‌ميليون‌تومان رهن و ٣٠٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه، معامله شده است ارزش اجاره‌اي معادل ۶٠٠‌ هزارتومان دارد.

اگر بخواهيم يك‌چهارم ۶٠٠‌ هزارتومان اجاره را محاسبه كنيم، نرخ كارمزد بنگاه‌دار ١۵٠‌ هزارتومان مي‌شود. به اين ترتيب مالك بايد ١۵٠‌هزارتومان و مستاجر نيز به همين اندازه به بنگاه‌دار پرداخت كند.

اگر خانه را خودمان پيدا كرده باشيم
اين حق‌كميسيون‌ها در شرايطي پرداخت مي‌شود كه بنگاه‌دار خانه موردمعامله را به خريدار يا مستاجر معرفي كرده باشد. در غيراين صورت آنها تنها مي‌توانند از شما كارمزد نوشتن قرارداد را دريافت كنند كه معمولا به اندازه نصف مبلغ حق‌كميسيون است.

اين روزها كه در بازار مسكن قيمت‌ها در حال سبقت گرفتن از يكديگر هستند، شايد كمتر كسي به اعتبار قراردادي كه منعقد مي‌كند، توجه كند. اجاره و بيع دو قراردادي هستند كه انعقاد آن در بازار مسكن رواج بيشتري دارد.

معمولا دو طرف قرارداد كه با مراجعه به بنگاه‌هاي املاك با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد مي‌كنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهايي كه به اين ترتيب منعقد مي‌شوند، چون اعتبار سند عادي را دارند ممكن است در آينده براي طرفين مشكلاتي ايجاد كنند.

به گزارش ايسنا، «روزنامه حمايت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با كارشناسان به دنبال يافتن راهكاري هستيم تا دست كم دو طرف قرارداد را درباره مشكلات حقوقي بعد از انعقاد قرارداد بيع آسوده خاطر كند.

نقش بنگاه‌ها در خريد و فروش ملك

معاون مجتمع شماره ۳۱ شوراي حل اختلاف تهران تاكيد مي‌كند با وجود آنكه مشاوران املاك در زمره كارگزاران خدمات اجتماعي به شمار مي‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظيم قرارداد را ندارند.

حسن روحاني‌نيا توضيح مي‌دهد: در هيچ‌يك از متون قانوني به مشاوران املاك اجازه تنظيم سند داده نشده است. متصديان بنگاه‌هاي املاك دلال هستند؛ يعني بايد طرفين را دلالت به انجام معامله و ديدگاه‌هاي آنان را به هم نزديك و در صورت توافق براي تنظيم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمي هدايت و البته حق دلالي خود را دريافت كنند. سوال اينجاست كه وقتي شرط دريافت جواز كسب مشاور املاك، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه مي‌توان تنظيم سند حقوقي را به كسي سپرد كه سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردي از كوچكترين اطلاعات حقوقي بي‌اطلاع است؟

معاون مجتمع شماره ۳۱ شوراي حل اختلاف تهران خاطرنشان مي‌كند: اضافه بر عدم تسلط بر مسايل حقوقي، مشاوران املاك به سوابق اشخاص و املاك نيز دسترسي ندارند؛ يعني ممكن است قولنامه‌اي بنويسند در حالي كه يكي از طرفين ممنوع‌المعامله باشد يا حتي ملك بازداشت يا در رهن باشد.

اعتبار قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌ها

اين كارشناس حقوقي در ادامه به بررسي اعتبار قراردادهاي تنظيم‌شده نزد مشاوران املاك مي‌پردازد و مي‌گويد: از ديد قضات، تفاوتي در اعتبار مبايعه‌نامه‌اي كه مردم نزد خود و احيانا در منزل مي‌نويسند و دو شاهد آن را گواهي مي‌كنند با آنچه در بنگاه‌ نوشته مي‌شود، وجود ندارد.

روحاني‌نيا خاطرنشان مي‌كند: اعتبار قائل شدن محاكم براي مبايعه‌نامه‌ها رويه‌اي بود كه در ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي به عنوان يك راهكار موقت مطرح شد، اما اكنون كه در دوره ثبات نظام جمهوري اسلامي قرار داريم ، شايسته است محاكم دادگستري طبق ماده ۲۲ قانون ثبت و ساير مقررات، تنها براي اسناد رسمي املاك اعتبار قايل شوند.

چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبنديم؟

اين قاضي دادگستري در پاسخ به اين سوال كه چرا بايد از انعقاد قرارداد بيع و اجاره در بنگاه‌ها خودداري كنيم؟ توضيح مي‌دهد: گمان مي‌كنم استناد به دو نقل قول براي پاسخ به اين سوال خالي از لطف نباشد؛ نخست اينكه جناب استاد دكتر ناصر كاتوزيان كه سرآمد علم حقوق در كشورند، در مراسم افتتاحيه شوراي حل اختلاف، يكي از راه‌هاي نجات مردم از مشكلات قضايي را حذف قولنامه‌ها (مبايعه‌نامه‌ها) دانستند و ديگر اينكه وزير محترم دادگستري بارها نقل مي‌كنند كه حدود ۵۰ درصد پرونده‌هاي دادگستري، ناشي از همين قولنامه‌ها و مبايعه‌نامه‌هاست. روحاني‌نيا اضافه مي‌كند: خوشبختانه عزم عمومي در بين مسئولان حقوقي و قضايي كشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پيشنهاد حذف مبايعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه كشور و همچنين ممنوعيت بنگاه‌ها از تنظيم سند پيش‌فروش ساختمان كه قانون آن اخيرا به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده‌ است، نشان از اين موضوع دارد.

حفظ حقوق مشاوران املاك

مشاوران املاك با نزديك كردن طرفين معامله به هم، نقش مهمي در معاملات املاك دارند. سوالي كه پيش مي‌آيد اين است كه اگر آنها را ازعقد قرارداد منع كنيم، حقوق آنها را پايمال نكرده‌ايم؟ روحاني‌نيا در پاسخ به اين ابهام توضيح مي‌دهد: بايد توجه كرد آنچه مشاوران املاك از طرفين معامله دريافت مي‌كنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحرير، يعني مشاوران بابت دلالي خود و معرفي طرفين به هم، حق‌الزحمه مي‌گيرند و نه بابت تحرير قولنامه؛ بنابراين حذف قولنامه‌ها هيج لطمه‌اي به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پيشنهاد مشخص بنده اين است كه براي رفع نگراني مشاوران محترم، اخذ حق دلالي به دفاتر اسناد رسمي سپرده شود؛ به اين معنا كه دفاتر اسناد رسمي هم‌زمان با تنظيم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاك را وصول و به آنان ايصال كنند.

جايگزين مناسب قولنامه

معاون مجتمع شماره ۳۱ شوراي حل اختلاف تهران در ادامه به بيان راهكار مناسب براي جايگزين كردن قولنامه با يك سند كارآمدتر مي‌پردازد و مي‌گويد: با توجه به ظرفيت دفاتر اسناد رسمي، اين كار را مي‌توان به آنها سپرد؛ به اين معنا كه اگر اسناد و مدارك و مفاصاحساب‌هاي طرفين، آماده باشد، دفترخانه مي‌تواند مستقيما سند انتقال رسمي را تنظيم كند و اگر هنوز برخي مستندات آماده نباشد، دفتر‌خانه مي‌تواند سندي با نام «تعهد به بيع» تنظيم كند كه جايگزين مبايعه‌نامه‌هاي موجود خواهد بود. اين سند با هزينه بسيار پايين‌تر تنظيم مي‌شود و مهم‌تر از آن اينكه دفترخانه مي‌تواند همزمان با تنظيم اين سند، وضعيت آخرين‌ مالك ملك و بازداشت بودن يا نبودن آن و همچنين بدهي‌هاي دولتي ملك را احراز كند، تا با تاييد بلامشكل بودن، خريدار با آرامش به امضاي سند خريد اقدام كند.

روحاني‌نيا ذكر اين مطلب را بسيار مهم مي‌داند كه سند تنظيمي در دفترخانه‌، سند رسمي است كه انكار و ترديد به آن نمي‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادي تنظيم شده در بنگاه‌هاي املاك قابل مقايسه نيست.

نقش وكلا

يكي از وكلاي دادگستري نيز در مورد مبايعه‌نامه‌هايي كه توسط وكلا تنظيم مي‌شود، توضيح مي‌دهد: اگرچه ترويج فرهنگ استفاده از وكيل، امري ضروري است و تنظيم مبايعه‌نامه توسط وكلا نيز ممنوعيتي ندارد و حتما چنين قراردادي به لحاظ حقوقي قراردادي معتبر خواهد بود، اما واقعيت اين است كه قرارداد تنظيمي توسط وكيل دادگستري نيز قرارداد عادي محسوب مي‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقي همراه است اما به لحاظ قضايي هم‌وزن سند عادي تنظيمي توسط خود افراد يا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضيح مي‌دهد: آنچه باعث مي‌شود كه سند تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي سند رسمي باشد و مزاياي خاصي داشته باشد اين است كه توسط مامور دولت و در حدود وظايف وي تنظيم مي‌شود. بنابراين نبايد اين تصور ايجاد شود كه اگر قراردادي با حضور وكيل منعقد شود اين يك قرارداد رسمي است. البته ترديدي نيست كه حضور وكيل مي‌تواند، بسياري از مشكلات احتمالي را برطرف كند اما به سند جنبه رسمي نمي‌دهد. اين كارشناس حقوقي تاكيد مي‌كند: بدون شك اگر كسي براي انعقاد قراردادي به وكيل مراجعه كند، خود وكيل به موكل توضيح خواهد داد كه قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمي نباشد، سند عادي خواهد بود. با توجه به مزاياي سند رسمي چنين وكيلي حتما به موكل خود توصيه خواهد كرد كه به دفتر اسناد رسمي مراجعه و قرارداد را با راهنمايي وكيل در دفتر اسناد رسمي ثبت كند.

اين وكيل دادگستري در بيان تعريف سند رسمي مي‌گويد: سندي كه توسط ماموران رسمي و در حدود صلاحيت آنان و مطابق با قانون تنظيم شوند، رسمي است مانند اسنادي كه توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاك تنظيم مي‌شود يا توسط دفاتر اسناد رسمي يا اداره ثبت احوال و … اما اگر هر يك از اين شرايط وجود نداشته باشد، سند رسمي نخواهد بود و به عنوان سند عادي در دادگاه‌ها قابل ارايه خواهد بود.

فغان‌نژاد توضيح مي‌دهد: روال عادي خريد و فروش اموال منقول و غيرمنقول اعم از ملك و خودرو به اين صورت است كه سند مبايعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها يا معاملات ملكي تنظيم مي‌شود و دو طرف پس از پايان همه كارهاي خود به دفترخانه رسمي براي ثبت سند مراجعه مي‌كنند؛ در صورتي كه طبق روال منطقي و قانوني بايد به شيوه ‌ديگر انجام شود. طبق قوانين نبايد اسناد تنظيم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمي داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دليل شرايط خاص پذيرفته شده است كه اين شرايط خاص ديگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هيچ فرقي ميان سندي كه در منزل يكي از طرفين قرارداد با حضور و امضاي دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع مي‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه كارشناسان مورد تاكيد قرار دادند، بنگاه‌هاي املاك يا مشاوران املاك، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعريف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراين كار آنها نزديك كردن طرفين معامله به يكديگر براي انعقاد قرارداد است. اما كارشناسان توصيه مي‌كنند براي اينكه قراردادي كه ماحصل اين فرايند است از اعتبار بيشتري برخوردار باشد و مشكلات احتمالي آينده كمتر شود، طرفين براي انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند و از تنظيم و انعقاد قرارداد در بنگاه هاي املاك خودداري كنند. البته قراردادي كه توسط مشاوران املاك تنظيم مي‌شود قراردادهاي معتبري است؛ اما نكته اينجاست كه چنين قراردادهايي سند عادي خواهند بود و تاثير انعقاد قرارداد به صورت سند عادي در دادگاه و در مقام دعوا مشخص مي‌شود.

حرفه املاك و مستغلات هر روز در حال تغيير است ، اما كيفيت كار متخصصان اين حرفه تغييري نكرده است . جزئيات كار مانند تكنولوژي در حال پيشرفت ممكن است تغيير كند ولي مهارت هاي اساسي كار هميشه يكسان هستند .
اگر شما اين مهارت ها را داشته باشيد در هر بازاري موفق خواهيد بود.
مهارت اول: ملاقات با افراد جديد
يك واقعيت ساده اين است كه اگر شما هرگز با افراد جديد ملاقات نكنيد مشتري جديدي هم براي فروش وجود نخواهد داشت. مهم نيست كه شما براي اولين بار از طريق اينترنت يا تلفن يا شخصي با مشتري مواجه شده ايد. با آنها در مورد يك يك نيازها يشان گفتگو كنيد و حداقل شروع مسير موفقيت را هموار كنيد .
مهارت ۲: ايجاد ارتباطات شخصي
براي موفقيت دركسب و كار خود لازم نيست كه در هر كاري بهترين باشيد. شما فقط بايد كاردان و مردم دار باشيد .مردم از كساني خريد مي كنند كه آنها را دوست دارند. حيطه روابط خود با مشتريان را گسترش دهيد و اعتماد آنها را به خود جلب كنيد ،با اين كار۹۰ درصد روند فروش شما انجام مي شود. آيا يك راه سريع براي جلب اعتماد مي خواهيد ؟ همه چيز را به مشتريان حتي اگر به نفع شما نباشد بگوييد. به آنها نشان دهيد كه كار صادقانه براي شما از هر چيزي مهم تر است. البته اين بدان معنا نيست كه شما شكايت هفته گذشته خود را به آنها بگويد تا مايه نگراني آنها را فراهم آوريد. بلكه بيان اين مطلب است كه خانه هاي محله هاي ديگر با همان متراژ ارزان تر هستند. اگر شما يك خانه را با قيمت بالاتري به آنها بفروشيد مي فهمند كه شما اقدام غير قانوني انجام داده ايد. و به آنها نشان مي دهد كه در بعضي مواقع منافع شما بر جلب اعتماد مشتريان برتري دارد.
مهارت ۳: پيگيري هر مشتري
پيگيري مشتري يك مبحث مهمي است كه مشاوران املاك در آن ناموفق عمل مي كنند. اگر شما نمي خواهيد اطلاعات مشترياني كه جذب كرده ايد و تا آخر كار با او بوده ايد ،را بگيريد، هرگز يك مجري عالي نخواهيد شد. تا آخر كار بودن با يك مشتري و انجام معامله ، براي ايجاد يك خط ارتباطي استوار و عميق و تداوم كسب و كار خود بسيار مهم است. اين بدان معنا است كه شما نياز به يك سيستمي داريد تا اطمينان حاصل كنيد هيچ چيز از قلم نيفتاده يا فراموش نشده است. حداقل اطلاعات مشتريان بالقوه بايد دريك مكان نگهداري شوند. كه شامل
• نام شخص
• اطلاعات تماس
• در مورد چه اموالي به شما مراجعه كرده اند.
• چه زماني را براي مهاجرت در نظر گرفته اند.
• آيا آنها خريدار هستند يا فروشنده يا هر دو .
• اگر خريدار هستند به دنبال چه خانه اي و در كدام محله مي گردند.
• رفتارهايي كه احساسات آنها را جريحه دار مي كند چيست (چه چيزهايي آنها را هيجان زده يا عصباني مي كند).
اگر شما تمام اطلاعات مورد نياز را در اختيار نداريد، از تماس دوباره با آنها براي كسب اطلاعات بيشتر هراسي به دل راه ندهيد. و حتي اگر اطلاعات مورد نياز را داريد ، مرتباً به ارتباطات خود ادامه دهيد تا مطمئن شويد كه آنها تا پايان مسير با شما هستند. نگران اين نباشيد كه شما براي آنها مزاحمت ايجاد مي كنيد در عوض نگران اين باشيد كه شما را فراموش كنند .
مهارت ۴: از آنها بپرسيد كه چه چيزي را در نظر دارند.
معمولاً اين امر براي مشاور املاكان تازه كار يك مشكل بزرگ است ، اما جاي تعجب است كه چه تعداد از كهنه كارها نيز اين قطعه از پازل را فراموش مي كنند. اين كار هميشه آسان نيست، اما شما مجبور يد براي تماس با آنها سوالاتي را بپرسيد. در باره نحوه فروش ، قرار ملاقات ، شماره تماس شخصي كه مشتري به او اشاره مي كند را بپرسيد. منتظر اين نباشيد كه مردم به شما زنگ بزنند ، مشتريان آمادگي خود را اعلام كنند يا اينكه خريداران به شما بگويند اين خانه را مي خواهند . مستقيماً از او بپرسيد ، اين همان خانه اي است، كه شما مي خواهيد؟” اگر شما درست اين قسمت را امضا كنيد من همين فردا خانه شما را براي فروش مي گذارم” كدام روز براي شما بهتر است: ۶ بعد از ظهر دوشنبه يا ۳ بعد از ظهر پنج شنبه ؟ چرا شماره تلفن دوستان خود را به من نميدهيد تا از اين پس مجبور نباشيد به چيزي ديگري فكر كنيد؟ همه اينها سوالات سر بسته عالي است كه توسط برخي متخصصان مشاغل استفاده مي شود.
مهارت ۵: تعيين انتظارات مناسب و بجا
بعد از آن كه شما يك قرارداد را امضا كرديد و مشتريان شما به اين قرارداد پايبند هستند، نوبت به مذاكره بر سر انتظارات است ، و اشتباه نكنيد حتماً انتظاراتي به وجود مي آيد- آيا شما اين انتظارات را تعيين كرده ايد يا مشتريان شما آنها را انجام داده اند. تعيين انتظارات به اين دليل داراي اهميت است كه شما نمي خواهيد با توقعات مشتريان كه بدون مشورت با شما تصميم گرفته اند ، غافلگير شويد ، بهترين مشاور املاك كسي است كه در تعيين اين انتظارات استادانه عمل كند، آنها مي دانند كه چه زماني براي اين كار مناسب است ، و وعده هايي كه از پس آن بر نيايند، نمي دهند. آنها اين امكان را فراهم مي آورند كه مشتريان بلافاصله از تغييرات با خبر شوند و انتظارات جديد را به سرعت و قاطعانه مطرح مي كنند، آن جا را ترك نكنيد كه مشتريان تعجب كنند (و نگران شوند) كه بعد از آن چه اتفاقي مي افتد.
مهارت ۶: بررسي جزئيات
شما بايد با تجارت مانند يك تجارت رفتار كنيد. اين بدان معناست كه با داشتن يك سيستم مراقبتي به جا، مطمئن شويد كه كارها سر موعد انجام شده ،ارزيابي ها ترتيب داده شده ، جواب بازرسي خانه به موقع آمده، قرار ملاقات ها فراموش نشده، و مشكلات حل شده است. شما حتي بايد سيستمي را در اختيار داشته باشيد كه به شما اطمينان دهد مشتريان تان تمام جزئياتي كه براي وارسي نياز دارند را درك كرده باشند. تا پايان معامله صبر داشته باشيد اجازه ندهيد هيچ چيز از كنترل شما خارج شود. براي جلو گيري از فسخ معاملات سالانه ، مشاور املاكان با تجربه درصد انعقاد قرارداد را بهبود و در آمدهاي هر ساعت خود را افزايش مي دهند.
مهارت ۷: توجه بيشتري به پول

بيشتر مشاوران در صحبتي كه با ما داشته اند به اين نكته اشاره كردند كه اين مهارت ها در باره كسب پول نيست بلكه در باره رفتار با مردم است. من عاشق كمك كردن به مردم هستم . اما اگر شما بر كسب پول توجه اي نداريد بدين معنا نيست كه شما نمي خواهيد كسب در آمد كنيد . معاملات املاك و مستغلات تجارت شما است، وسيله امرار معاش شما است و حق شماست كه براي ارائه خدمات و مهارت هاي خود سودي دريافت كنيد. اگر شما توجهي به كسب پول نداشته باشيد، كارهايي را انجام مي دهيد از جمله:
• مذاكراتي خارج از كميسيون شما
• دريافت نكردن هيچ حق الزئمه اي براي ارجاع مشتريان به بنگاه ديگر
• بر روي ليست هايي كه به شما يك سود مناسبي را اختصاص نداده ، كار مي كنيد.
همه اين موارد به اين دليل است كه شما سخت كار مي كنيد و پولي كه سزاوار شماست ، به دست نمي آوريد. وظيفه كار شما اصلاح اشتباهات جهان نيست بلكه شغلي براي امرار معاش شما است. اين توجهات در مورد تعداد معاملاتي كه شما انجام مي دهيد، نيست ، بلكه در اين مورد است كه چقدر پول بعد از اتمام معامله به دست آورده ايد. اگر شما اميد موفقيت داريد بايد به پول نيز توجه كنيد. اگر شما سودي به دست نمي آوريد پس يك موسسه خيريه باز كرده ايد نه يك كسب وكار و مانند يك موسسه خيريه كمك مالي
براي پرداخت هزينه ها هم وجود ندارد. شما بايد با تغييرات تكنولوژي ، مقررات صنعت، اولويت هاي خريدار و فروشنده ، و شرايط اقتصادي همگام باشيد. مهارت هايي كه در بالا ذكر شد بيشتر از يك طرح بازاريابي چشمگير يا تكنيك هاي رسانه اجتماعي جديد به شما كمك مي كند. مهم نيست كه در بازار املاك و مستغلات چه خبر است، اين مهارت ها از يك مشاور املاك خوب تا مشاور املاك ديگر متفاوت است .